Il boom edilizio oltre i confini del patrimonio mondiale della città di Malacca

Per Tiziano Terzani, Malacca era una città “carica di passato” dove era possibile sentire “la voce della storia”, nelle tante lingue delle genti che sono giunte da ogni angolo del mondo in questo porto sulla costa occidentale della penisola malaysiana[1]. Affacciata sull’omonimo stretto, Malacca ha attratto per secoli l’attenzione di diversi imperi: dai portoghesi e gli olandesi ai britannici, senza dimenticare i giapponesi durante la Seconda guerra mondiale. Ancor prima della conquista portoghese, il Sultanato di Malacca fece della sua capitale un entrepôt importante nella regione. Malacca rappresenta la “città storica” della Malaysia per eccellenza, l’unica nel Paese ad esserne insignita dal 1989. Nel 2008 ha ottenuto anche il prestigioso riconoscimento di Patrimonio mondiale dell’UNESCO.

Il centro storico di Malacca, iscritto nella Lista del Patrimonio mondiale, è un’area di 154,68 ettari circondata dalla cosiddetta “buffer zone”, una zona tampone di 392,8 ettari che ha lo scopo di garantire una maggiore protezione del sito patrimonio mondiale. Diverse contromisure di conservazione sono state adottate con l’iscrizione. Ad esempio, per proteggere lo skyline degli edifici storici del sito, che raramente superano i tre piani di altezza, vincoli riguardanti nuove costruzioni sono stati rafforzati. Le nuove costruzioni nel sito medesimo non possono superare l’altezza degli edifici adiacenti, mentre nella “buffer zone” nuove costruzioni non possono superare i 12 metri. Se queste misure di tutela hanno imposto dei limiti alle “colate di cemento” che Terzani aveva già notato negli anni Novanta[2], l’iscrizione sulla Lista del Patrimonio mondiale ha generato un boom edilizio che si è espresso soprattutto con l’apparizione dei grattacieli attorno alla zona protetta. Basta oltrepassare i confini della buffer zone per osservare i nuovi edifici che stanno cambiando lo skyline della città. “Questo è ciò che sarà Malacca” mi ripeteva Osman, un architetto, mentre abbozzava sul mio bloc-notes il centro storico circondato da grattacieli. “Se non si controlla, si finirà circondati da grattacieli!” Conservazionisti come Osman preferirebbero un approccio che controlli l’altezza di nuove costruzioni anche oltre la zona tampone per proteggere lo skyline e mantenere lontani i grattacieli. Sebbene molti degli esperti e degli aficionados del patrimonio malaysiano siano soddisfatti delle nuove misure introdotte nel sito patrimonio mondiale, i più conservatori tra i conservazionisti sembrano delusi dalla trasformazione urbana in atto oltre i suoi confini. A molti di loro sembra che il titolo di patrimonio mondiale sia utilizzato per attrarre turisti e investitori, e non per assicurare un genuino spirito di conservazione del tessuto architettonico e culturale della città[3]. In questo articolo ci soffermeremo sui processi di speculazione edilizia che accompagnano i processi di patrimonializzazione tramite alcuni esempi di progetti già realizzati o in via di costruzione.

La classe dirigente locale ha tentato per decenni di creare una “Nuova Malacca” pronta a sfoggiare uno skyline più moderno alla pari di Kuala Lumpur, cercando così di liberarla dall’appellativo di Sleepy Hollow (o “landa desolata”) che la città porta con sé da oltre un secolo[4]. Tuttavia, fino all’inizio del nuovo millennio, l’espansione urbana di Malacca ha raramente seguito uno sviluppo in verticale: il motivo principale di questo trend è legato alla predilezione dei suoi cittadini per case a schiera, ville e bungalows, alte uno o due piani. Ed è per questo che Bob, un costruttore, mi ha spesso detto che “a Malacca di grattacieli si perisce”, alludendo ai rischi legati alla vendita di questo tipo di immobili. In genere, i maggiori costruttori del Paese hanno a lungo preferito investire altrove. Tuttavia, l’iter di candidatura alla Lista del Patrimonio mondiale iniziato nel 2001, e il conseguente boom del settore turistico, hanno attirato molti più investitori, compagnie e costruttori. Non si potrebbero trovare parole migliori di quelle impiegate con un detto da Adrian, un agente immobiliare, per spiegare questo nuovo interesse in Malacca: “Dove c’è zucchero, ci sono formiche”.

Il patrimonio mondiale attrae dunque nuovi investitori che, non potendo realizzare progetti che superino i limiti di altezza in vigore nel centro storico, cercano di accaparrarsi i lotti non edificati più vicini. Il patrimonio assume così valore come “location, location, location”. Questo mantra, famoso tra gli agenti immobiliari, ricorda l’importanza della posizione di un immobile. Iniziando a investire nel cuore di Malacca agli inizi degli anni Duemila, Hatten Group è stata una delle prime aziende ad aver capitalizzato sulla vicinanza al futuro sito patrimonio mondiale. Furono i bassi costi dei terreni a convincere Eric Tan, il fondatore della compagnia, a puntare su Malacca e il successo riscosso è descritto come un vero e proprio miracolo sul sito web dedicato al monaco buddhista, Tsem Rinpoche. Dei fumetti raccontano come, dopo il fallimento delle sue compagnie a Singapore, Tan abbia messo le mani su un progetto abbandonato nel cuore della città, presso il Padang Pahlawan, come suggeritogli dal monaco[5]. L’imprenditore ha trasformato questo luogo storico, dove l’indipendenza del Paese fu annunciata per la prima volta, nel Dataran Pahlawan Megamall (quasi duecentomila metri quadrati), il più grande centro commerciale di Malacca. Colin Tan, suo figlio, ha ribadito a vari giornali che inizialmente Malacca è stata una scommessa rischiosa, ma vincente, per Hatten Group, grazie alla crescente presenza della città sulla mappa mondiale del turismo. “Malacca ha iniziato ad attrarre un grande interesse. La gente inizia a prenderla più sul serio per quanto riguarda gli investimenti immobiliari. […] Ora chiunque vuole essere un developer a Malacca[6]”. Di pari passo con il boom del turismo, la compagnia si sta espandendo con progetti come Hatten City e Harbour City.

Un progetto che sottolinea la ritrovata fiducia nelle potenzialità di Malacca è The Shore, tre grattacieli realizzati nel 2014 da Tee Eng Ho e la sua compagnia, Kerjaya Prospek Group, per un hotel, diversi appartamenti, un centro commerciale e un acquario (The Shore Oceanarium). Con oltre quaranta piani, la torre principale è la più alta in città. A due passi dal sito patrimonio mondiale, The Shore fa di questa location il suo fiore all’occhiello. Tee ha realizzato numerosi progetti in tutto il Paese e, sebbene sia nativo dello stato di Malacca, ha dichiarato a un giornale le sue perplessità sulle capacità economiche dei suoi concittadini per rendere sostenibili questi progetti commerciali[7]. Il boom del turismo generato dall’iscrizione nella lista UNESCO lo avrebbe portato a investire per la prima volta a Malacca.

Pochissimi costruttori possono assicurarsi i terreni adiacenti al sito patrimonio mondiale a causa della carenza di vuoti urbani. Perciò, il governo locale ha intensificato massicci processi di land reclamation, ovvero la creazione di nuovi terreni e isole artificiali dove prima c’era il mare. Lo stato di Malacca intende infatti reclamare ancora più terreni con la Melaka Waterfront Economic Zone (oltre diecimila ettari da creare lungo 33 chilometri di costa), come annunciato nel 2020. Conversando con Lim, un architetto, ho spesso sentito parlare di tante “Manhattan in divenire”.

Dove prima c’era il mare, ora sorge un deserto creato con la sabbia dragata dai fondali dello stretto per permettere la costruzione di queste “Manhattan”. Alcuni di questi nuovi terreni sono già stati edificati. Questo è il caso di Encore, che può ospitare duemila spettatori su un anfiteatro girevole realizzato in Cina. Progettato dal Beijing Institute of Architectural Design, Encore è infatti il primo franchise delle Impression China Series fuori dalla Cina, una serie di performance teatrali inaugurate in Cina nel 1998 dal famoso trio di direttori artistici Zhang Yimou, Wang Chaoge e Fan Yue. La struttura (quasi trentamila metri quadrati), ora considerata un’icona in città, è stata completata nel 2018. Sebbene a Malacca non ci siano progetti direttamente legati alla Belt and Road Initiative, la Cina e gli investitori cinesi sono sempre più presenti nella trasformazione urbana in corso, senza dimenticare che la maggioranza degli imprenditori edili malaysiani, e non, sono di origini cinesi. Il design di Encore celebra i centenari rapporti commerciali tra i due Paesi: i pannelli bianchi e blu che coprono il teatro sono progettati per ricordare la porcellana, uno dei maggiori prodotti di scambio nel XV secolo. Nel caso di Encore il patrimonio di Malacca acquisisce valore non solo come location, ma anche come fonte di ispirazione. Yong Tai, la compagnia con sede a Malacca che ha realizzato Encore, è ancora più ambiziosa. Encore è solo l’inizio di un progetto più vasto, che si chiamerà Impression City. Quest’ultimo, con i suoi 55 ettari di grattacieli, centro commerciale e porto turistico, intende trasformare Malacca in un hub immobiliare e del turismo internazionale.

Encore non è l’unica iniziativa a fare di patrimonio e storia la propria fonte di ispirazione. Non lontano, si lavora per The Sail, un complesso di nove grattacieli che riproduce le forme della maestosa nave dell’Ammiraglio cinese Zheng He. Malacca era uno dei porti inclusi nelle sue spedizioni. La Sheng Tai International, compagnia con sede a Selangor, ha concettualizzato The Sail come la prima “Maritime Cultural Tower” malaysiana con lo scopo di attrarre investimenti esteri, soprattutto dalla Cina. Le compagnie fin qui presentate mirano a questo: hanno uffici vendita in altri Paesi, soprattutto a Singapore, in Cina, a Taiwan e in Giappone. Tuttavia, nonostante la promessa di nuovi posti di lavoro per gli abitanti di Malacca, difficilmente la maggior parte di loro potrà permettersi immobili che vanno ben oltre la soglia di trecentomila ringgit (circa settantunomila dollari) delle cosiddette affordable homes.

Molti sono entusiasti di questo nuovo skyline, ma i più appassionati al patrimonio di Malacca sono frustrati. I più insoddisfatti, come spesso mi hanno detto, non sono contro lo sviluppo urbano di per sé, ma questo tipo di progetti dovrebbe essere autorizzato a una certa distanza dal sito patrimonio dell’umanità. Inoltre, i più critici tra loro sono dell’opinione che c’è ancora abbondanza di terreni non edificati nell’hinterland: ciò eviterebbe la land reclamation che sta trasformando la costa. Questi massici processi di trasformazione sono inoltre abbastanza rischiosi perché soggetti, più di altri, a diversi fattori: proteste che mettono in dubbio la loro sostenibilità, fluttuazioni di mercato e cambiamenti politici, considerando la recente instabilità della Malaysia dove sono cambiati tre governi negli ultimi tre anni. Non è un caso che il più ambizioso di tali progetti sia stato annullato. Promosso nel 2014 dall’allora Primo ministro Najib Razak, il Melaka Gateway, che prevede quattro isole artificiali (circa 546 ettari) dove costruire un porto turistico, grattacieli e parchi tematici, è stato criticato dal suo successore, Mahathir Mohamad (2018–2020), per la sua inutilità e per l’aumento del livello di indebitamento nei confronti degli investitori stranieri, soprattutto quelli cinesi[8]. Il Melaka Gateway si è unito a una lunga lista di progetti mai realizzati, i cosiddetti White Elephants (“cattedrali nel deserto”). Non è raro sentire gli stessi abitanti di Malacca ironizzare sulla trasformazione della loro città non nella futura Dubai, ma nella città indonesiana di Dumai, situata al di là dello stretto. Inoltre, il COVID-19 ha avuto un impatto negativo nel settore turistico e immobiliare causando il fallimento di aziende alberghiere, ritardi nella realizzazione di nuovi progetti e una contrazione nel settore immobiliare (26,2% delle transazioni e 28,7% per quanto riguarda il valore[9]). Infine, nonostante le promesse di una città più moderna e nuovi posti di lavoro, in molti a Malacca si chiedono se questo tipo di progetti sia davvero necessario e quali saranno i benefici, dato che solo una minoranza degli abitanti può permettersi di acquistare questi immobili. Prima o poi, l’élite politica locale dovrà affrontare questi temi.


[1] Terzani, T. (1995), Un indovino mi disse. Milano: Longanesi, p. 171.

[2] Ibid.

[3] Questo articolo attinge da un più esteso progetto di studio antropologico sui processi di patrimonializzazione e le conseguenze dell’iscrizione nella Lista del Patrimonio mondiale a Malacca. Si veda, ad esempio, De Giosa, P. (2021), World Heritage and Urban Politics in Malacca, Malaysia. A Cityscape Below the Winds. Amsterdam: Amsterdam University Press.

[4] Nel 1883 Malacca fu descritta come “una città “fuori dai giochi”, assolutamente antiquata, principalmente non-inglese, un vero e proprio Sleepy Hollow” (traduzione ad opera dell’autore). Si veda Bird, I. (1883), The Golden Chersonese and the Way Thither. New York: G.P. Putnam’s Sons, p. 158.

[5] I miracoli di Tsem Rinpoche sono disponibili online al link https://www.tsemrinpoche.com/tsem-tulku-rinpoche/behind-the-scenes/miracles-of-tsem-rinpoche-6.html.

[6] Traduzione ad opera dell’autore. Si veda Petial, F.A.F. (2015), “Dato’ Colin Tan: Blood, Sweat, Tears and Success”, Property Insight, 16 dicembre. Una copia dell’articolo è disponibile online al link https://issuu.com/propertyinsight/docs/pi_mag_dec_2015_issue_30/19.

[7] Murali, R.S.N. (2014), “The Shore Shopping Gallery Opens in Malacca”, The Star, 1 dicembre, disponibile online al link https://www.thestar.com.my/news/community/2014/12/01/the-shore-shopping-gallery-opens-in-malacca.

[8] Si veda, ad esempio, il documentario Flow of Sand di Monika Arnez, prodotto nel 2019, disponibile online al link http://crisea.eu/publications/crisea-web-documentaries/.

[9] Rahim&Co Research (2021), “Property Market Review 2020/2021”, Report, pp. 1-116, disponibile online al link https://www.rahim-co.com/sites/default/files/publication/pdf/pmr2020_2021.20212181434476.pdf.

Published in:

  • Events & Training Programs

Copyright © 2022. Torino World Affairs Institute All rights reserved